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房屋测绘类论文 房产测绘与房产GIS的一体化集成探讨

2018-12-13 11:57:31来源:组稿人论文网作者:婷婷

  摘要

  在房产市场不断发展的背景下,房产测绘工作也越来越重要。房产测绘工作中涉及到对大量空间信息和图形信息的处理,在现行的房产管理中,仍然大量存在数据不直观的问题,并且在许多管理系统中属性数据是图形数据之间被切分了,这也是不能采用先进管理模式的原因之一。

  随着发展和应用的不断进步,房产测绘工作地点复杂程度和规模也在日益增加,对已有的研究进行归纳总结,针对图形的编辑和转换形成有效的解决方案,并且实现房产测绘与房产GIS的一体化,是房产测绘未来发展的必然趋势。因此,本文针对房产测绘系统的设计和技术做出了研究。

  关键词: 房产测绘; 房产信息系统; 一体化集成; 组件式GIS

  1房产测绘的发展现状

  随着我国经济的不断发展,房地产行业相关的交易和管理业务日益壮大,房地产也成为一个热门行业。但是目前仍然有许多房产管理和测绘的工作在使用文件管理和手工作业,其中又存在着测量精度低,绘制的CAD图形缺乏属性数据,图形数据与属性数据分离,不能直接连接系统进行管理等。对于地籍图和房产图,又缺乏高效的管理手段,导致图形管理和文字管理的分离。这样就带来了实际开展工作时的许多问题。在现代化的房产管理系统中,GIS系统凭借其强大的对于属性数据的管理和查询能力,在许多领域得到了日益广泛的应用,并随之极大地促进了工作效率,获得了更多的社会和经济效益。

  在房产管理中,房产测绘是获取和更新数据的重要手段,为数字房产系统中的空间数据和图形数据提供了重要来源。在房地产管理系统中引入GIS,构建房产测绘与GIS一体化集成的系统,就是对传统管理方式的突破。同时,这种新系统也很大程度上方便了管理工作的进行。

  在基于GIS技术的数字房产系统中,对于项目和基础的测绘管理,图形发布系统和图形管理都是重要的组成部分。因此对于房产测绘与房产GIS的一体化集成研究,对于促进数字房产系统的升级和系统中数据的获取与更新,以及保障房地产有关业务的正常运行都有着重要的现实意义。

  房产测绘的发展可以大致划分为三个阶段,第一个阶段是手工模式,第二个阶段是CAD模式,而第三个阶段就是CAD与GIS混合模式。目前房产测绘正在逐渐形成测绘与信息系统一体化集成体系。

  在第一个手工模式阶段, 外业测量和内业处理都是依靠手工完成的。在这一阶段,提供成果的主要方式就是纸质的表格或者图形。这时主流用户还是单机单用户,而信息化发展的进程仍然处在MIS阶段。

  由于电子测量技术和CAD 技术的进步,出现了此后的CAD模式。在这个阶段,通过电子测量仪器,外业测绘的成果可以被快速获取和保存, 同时内业处理人员也可以获取并能以电子格式的成果;另一方面, 电子成果可以方便地被基于CAD 技术开发的房产测绘系统读取或转换格式,同时通过对CAD 软件不同功能的应用,房产测绘图形成果可以被方便地形成。进入这一阶段,不仅测绘周期得到了极大缩短,工作量也减少了很多,实现了技术和实际的飞跃。房产测绘的成果由单一的图纸和表格逐渐转变成为电子数据占主导,这也成为MIS 系统形成的基础。

  在这两个阶段, 进行房产测绘的主要目的就是制图。后来随着GIS技术在房产信息化中的应用越来越广泛,除了制图以外,房产测绘同时有了向系统提供信息的功能。特别是GIS 技术应用后,信息系统中,占主导地位的模式就是基于图形进行房产管理。

  作为GIS 图形和属性数据的重要来源,如何将房产测绘与信息系统集成成为先行研究的一个重点。目前房产测绘已经进入了第三阶段,基于CAD技术的房产测绘仍然占到一大部分,但是为了向信息系统和GIS同时提供信息,对于原有房产测绘系统的改造已经开始了。采用实体编码技术和外挂数据库技术后,通常采用数据转换方式来实现房产测绘与信息系统的集成。

  当前,伴随着数字房产概念的提出,对于房产测绘与信息系统一体化集成的相关研究已经成为了迫切课题。国内的有关研究主要集中在在数字化房产测绘系统上,主要课题包括开发和应用。

  2一体化集成及其内涵

  2.1一体化集成的特征

  不同于CAD和GIS混合模合下的共享文件,一体化集成的层次更高。具体来说,一体化集成包括房产测绘信息采集以及测绘数据与GIS数据的集成这两个方面。其中,所谓的集成房产测绘信息采集,就是集成所需的图形和属性信息,也就是实现它们的一体化存储和采集。

  区分GIS与CAD系统的一个重要特征就是能否实现图形信息和属性信息的一体化。CAD系统有着便于在计算机中快速绘图,编辑和输出的优势,但是CAD系统图形和属性数据的相互查询能力受到其数据结构的限制,不仅查询不便,维护也较为困难。可以预见,图形数据和属性数据一体化必将成为未来的发展趋势。

  形成一体化的图属数据并能按时进行有效更新是房产测绘的最终目的。因此,从这个角度来说,也可以把集成看作是房产测绘与空间数据库的集成,而最终应该达到的效果是数据入库和更新的流水作业化,使系统流程在没有手工处理的情况下能够不断稳定运行。

  而适应信息系统的要求,提供满足GIS应用要求的数据就是一体化集成的终极目标,因此,也可以说是房产GIS与房产测绘的一体化集成。

  2.2一体化集成的优越性

  目前我们能够完全解决的在一体化集成中的问题,其实都是对以往传统测绘信息采集的改进。在房产测绘这个内部系统中,过去由于属性方面有多种模式和分工协作,就导致了包括得出数据不一致等难以维护的不足之处。也就是说,在数据进入系统之后,一体化集成避免了以往数据进入系统后仍然需要的二次加工和处理,这样就很大程度上提高了系统的效率,并且缩短了数据采集中出现的周期变化。

  对于房产的测绘系统来说,一体化的集成的优越性在于能够适应GIS系统的要求,采集所需要的数据信息,并且可以直接生成与GIS系统直接互相符合的测绘结果。除了传统模式,还可以进行科学角度的相关测绘。总而言之,一体化集成就是对数据库更新和入库能力的升级,这是符合现在的发展要求和趋势的。

  我们必须做出针对GIS一体化节能型房产测绘系统的总体设计和概括,具体包括:

  (1)将房产的图形信息与属性信息进行系统化和一体化的处理,采用适当的方法用GIS数据的存储方式存储房产测绘的有效数据;

  (2)对于这种模式,要在组建式的GIS平台上施行两次编辑,并且开发包括绘图在内的一些相关功能。设立有关图形的编辑或者绘制及属性信息方面,就可以在房产测绘中进行相关的录入;

  (3)通过对系统的不断更新和改善,可以实现对房产测绘与房产GIS 的一体化的不断完善,从而更加蓬勃有序地发展房产事业。

  3一体化集成的技术实现

  在经过上述对房产测绘和信息系统集成一体化的分析,本文提出了一套以GIS为核心的技术路线。基本内容如下:

  1)实现房产图形和属性数据的一体化,采用GIS存储方式进行存储;

  2)在组件式GIS 平台的基础上,进行对编辑和绘图功能的二次开发,简化对房产图形信息的编辑和绘制,使属性信息的录入能够同步进行;

  3)在房产测绘与信息系统的数据入库和更新中,采用空间数据库技术。

  为了实现这些目标, 可以采用基于组件式GIS 直接开发的测绘系统。目前所使用的房产测绘系统大部分都是在AutoCAD 平台上二次开发的。这种系统的优势在于可以直接使用CAD平台的强大绘图能力和编辑功能,但是其问题在于实现图属数据的一体化存储比较困难,而且难以进行维护。需要注意的是,这种系统中,在进入GIS 数据库时有大量对于手工处理工作的需求,总体来看不仅效率低下,入库所需要的周期也比较长。如果使用基于组件式GIS的系统,就不会有这些问题。

  根据房地产测绘规范,一般将房产测绘分为基础测绘和项目测绘。其中,绘制房产分幅平面图就是房产基础测绘的主要内容。而房产分丘平面图和分户平面图就是项目测绘的基本内容。为了实现一体化集成这个目标,就必须进行房产测绘管理系统的开发,并且完成房产GIS 数据库中房产测绘数据的入库和更新。

  在基于组件式GIS开发平台的系统中,必须进行功能的扩充,即开发项目测绘系统和项目测绘系统。在测绘结束后,测绘人员可以直接生成GIS数据格式的文件。测绘成果必须在管理人员完成质量检核之后入库。通过空间数据库引擎,系统可以直接将GIS数据格式写入数据库。而在需要对数据进行更新时,系统利用空间数据库引擎,将所选空间数据提取成为GIS数据格式。此时测绘人员需要进行补测,待补测结束后,再继续数据的入库与更新。另一方面。为了避免数据入库时需要分层和转换编码,在及逆行一体化集成的系统开发时,就必须采用与房产GIS 系统相同的分层编码。

  不同于其他测绘方式,在管理房产GIS时,需要对房产分层分户平面图进行管理。这是一种房产管理的特有图形,包含了房屋中的3 维立体空间信息。最理想的对房产分层分户平面图进行存储和管理的方式就是运用3 维GIS 技术(3D GIS)。但是目前的3 维GIS 研究中还没有形成成体系的理论和技术。因此一般所使用的管理方式仍然是2 维GIS。

  基于组件式GIS开发的房产项目测绘系统构建完成后,在系统中就可以直接生成方便入库的GIS数据,测绘成果入库系统又能够将其方便地转化为二进制数据包,再存入系统中,就能够与房产平面图进行关联。客户端需要使用时,可以先将二进制对象缓存到本地,然后将其还原,得到本来的GIS数据,就可以开始分析和使用了。

  一旦测绘成果入库完成,如果需要对图形数据进行更新,就需要测绘人员和管理人员同步操作,而对房产进行管理的业务人员只有读取和显示数据的权限。这样,测绘成果的正确性和权威性就有了保障。

  4.运用图形转换模式改进系统

  在开发测绘系统的过程中,一些本领域的特殊问题难以避免,例如图形编辑等。现在已经有了一些与之对应的有效解决方案。

  目前的操作系统中,绘制图形时总是有着很大的随意性,这种特点虽然使操作变得简单易行,但是其精确程度比较低,不能满足房产测绘的要求。在开发基于GIS测绘系统的房产测绘系统时,为了满足对于图像精确程度的需求,就要用要素形式显示图像,改良现有的作图方式。例如可以在作图过程中采用图形转换模式,也就是利用“橡皮筋”的编辑方式,并且添加用户交互界面。

  作为城市地理信息的一部分,房产管理信息系统的发展趋势就是使用基于软件的开发方式,这样就可以避免可能出现的数据转换和平台更换的不便。然而由于包括历史变迁在内的一系列原因,目前各地房产测绘与管理工作都有着比较个性化的模式。为了避免重复开发,就应该采用通用的测绘管理系统。而随着测绘管理系统的发展和应用的不断进步,系统本身也越来越复杂。对系统进行合理有效的复用,就能够节省大量的人力物力。

  房地产测绘系统的核心板块就是图形编辑模块,其主要任务是完成图形的编辑和管理。现在普遍的问题是,大部分房产测绘系统中的图形都是在平台下根据编辑命令实现的,图形之间没有直接的联系。这样就导致一个命令难以被拆分和细化,协同开发不能实现,引起了系统开发过程中人力资源的浪费,也造成了代码的重复劳动。而这种情况下的最大问题就是,一旦平台出现问题需要更换,所有有关图形编辑的命令代码都需要重写,造成房产测绘系统的开发效率十分低下。

  综上所述,为了解决这些问题,就需要开发一个可以简单实现平台转换又能方便编辑的模式,并且在这种模式下图形编辑命令可以被拆解,这样就能实现协同开发。

  图形转换模式就是能够解决这些问题的模式。在其入口处,使用者可以通过命令模式来完成制图,而且制图,算法和界面之间虽然是分开的,却有着统一的接口,极大地方便了协同开发和复用。提高了系统的效率。

  5基于房产测绘系统

  这些年来,由于城市建设的高速发展,城市管理手段面临着新的挑战和要求。传统的管理模式已经落后了,必须采取现代化的技术代替传统方法进行管理。特别是城市中的房地产信息管理,由于信息容量仍然在不断扩大,更新速度也在不断提升,传统的测绘管理越来越不能满足新时期的需求。建设现代化的先进房产测绘系统的需求日益迫切。城市内房产交易日益发展和频繁,为了确认房产的所有权和交易的有效性,房产测绘就显得越发重要。

  计算机技术的不断发展,为房产测绘系统的升级提供了新的突破点。特别是其中地理信息系统的不断发展,为大量地理图形以及数据的管理的更新提供了有效可靠的工具。而有关的可视化管理手段,更是十分适用于房产测绘信息的管理及办公自动化的实现。房产测绘信息管理是房产测绘部门日常工作的最主要任务之一,其工作内容主要包括户外数据的收集,还有图形与属性数据的一体化,内业图形编辑等。根据工作内容,部门可以分为三个系统,分别是平面图系统、房产外业系统和分层分户图系统。

  5.1房产测绘平面图系统

  房产测绘平面图系统的职责主要是对房产局的分幅分丘图及其房屋各项属性数据进行归类,以便发证配图。具体来说,系统任务包括在规定的信息共享平台上对图形数据和属性数据进行交换,根据分层分户图数据和平面图数据采用三层体系结构。其中底层主要处理房地产测绘数据并负责系统中数据的搜索,中间层系统管理平台管理房产图示和负责系统的配里,而具体的业务功能模块由最上层客户端实现。这样的划分不仅保障了系统的工作效率,还实现了系统架构的灵活性和可伸缩性。

  5.2系统设计中的几个关键问题

  房产测绘是为了房产信息管理服务的,因此测绘中得到的空间数据必须与产权管理中的各项数据信息互相对应。可以通过设定关键字段实现搜索(例如使用产籍编号),并将一所房产的各项信息进行互相关联,实现动态连接。

  由于现在的房屋面积计算时都涉及到了面积分摊问题,而房屋的实际面积又牵涉到用户的切身利益,因此,必须对分摊方法进行明确规定。根据国家对房屋面积分摊的原则和规定,设定正确公平的分摊方法是非常重要的。在系统中,也要根据规定设计算法,例如对于单一功能区,将公用面积分给整楼住户,而对于多功能区楼(如包含住宅或车库等),就需要设定更为细致的规定,根据“谁使用谁分摊”的出发点进行划分。

  还需要注意的是,在录入房屋信息时,需要首先明确房屋所在的区、丘、幢等信息。由于房屋产籍号是由包括区号,丘号和幢号等信息在内的多项编号组成,要注意避免由于采取图幅管理方式带来的地物被人为分割的问题,同时需要保证房屋与产籍号之间一一对应的关系,这也是符合房产管理要求的。

  6结论

  房产测绘与房产GIS一体化,是进行房产测量与管理的有用工具。这种新型的系统内,图形与属性数据的双向连接大大方便了对于数据的管理和更新。而以GIS方式绘制和定义的图形能够自动生成分层分户平面图,就大大提高了系统处理事务的速度和效率。通过图形与属性数据的双向连接,房屋面积分摊的精确度得到了提升,同时测绘人员所需要进行的野外测量也得到了减少,从而房产测绘工作的质量和效率得到了提升。

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