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房产经济论文 山东省房地产价格的影响因素分析

2018-12-19 17:28:03来源:组稿人论文网作者:婷婷

  摘 要

  房地产,一个与社会大众息息相关的热词,一个可以激起大众神经的名词。本文从经济学的视角,针对山东省房价快速增长的现象,从国内生产总值、地区财政房产税、15-64岁人口数以及居民消费水平四个方面入手,依据查到的相关数据,利用计量经济学与统计学分析方法,分析论证了各因素对房地产价格的影响,得到了以下结论:房地产价格主要是受国内生产总值和地区房产财政税的影响,并对中国房地产市场的调控提出了相关的政策建议。

  关键词:房地产价格;影响因素;计量经济模型

  一、引言

  房地产业是我国国民经济的支柱产业,对推动中国经济的发展有着重要的作用。近年来,山东省房价快速增长,不仅影响到了居民的生活,也影响到了整个国民经济的平稳持续发展,房地产价格问题已经成为了一个全社会普遍的问题。

  随着年龄的增大,周围谈论的不再是学校中的事情,而是社会上的各种事情,谈论最多的除了车就是房了。近几年房地产价格的持续增长,一步一步摧毁着内心买房的念头,觉得买房的愿望是遥遥无期的。房地产的历史如何呢?在1990年,国务院55号令对土地交易的法律的承认,标志着我国房地产开启了商品化的一条道路,到目前为止,已经有28年的发展历史了。这20多年来,我国房地产大体经历了三个阶段,第一个阶段:1990至1996年,这时的消费者需求性低,对一些产品的要求不高,觉得只要有个居所就可以,对劣质产品、市场需求不是太看重,但是,卖方市场已经开始起步;第二个阶段呢,是从1996年至2000年,由于在1998年取消了福利分房,随时而来的,就是房地产市场的购房主体发生了变化,集团购买基本退出市场,而什么成为了主体呢?没错,就是个人消费,购房主体进入个人化已是一种不可逆转的趋势。随着市场经济的快速发展,除了国有、集体所有的房地产公司以外,大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业也参与到了房地产的开发销售中来。房地产市场开始走向开发主体多元化和购房主体需求多样化的道路,房地产市场开始走向完全市场化;第三阶段是在2000年以后,在这个阶段,整个中国的房地产快速发展,房地产市场进入到了大规模的市场化开发阶段。从2000年到2005年,我国度过了房地产20多年这场大戏中分量最重的五年,房地产进入以 “ 新产品主义 ” 为开发导向的道路。那么在2000年以后,整个中国的房地产快速发展,这时不仅要有理念,还要有文化,还要讲产品,是我国房地产发展最为迅速的时期。

  房地长的快速发展,引起了人们对于房地产价格影响因素的研究,总的来说,影响房地产价格的因素,有住房和土地使用制度、经济发展状况、城市化进程、财政金融政策,税收政策等宏观因素,也有环境状况、交通设施、建筑物类型与质量、小区环境、住宅的品质、楼层、朝向等微观因素。对于这些影响房地产价格的因素,好多学者从不同的角度进行了分析。熊芬(2015)利用分析方法,对房地产价格的影响因素进行了分析,实证检验了国内生产总值对房地产价格的影响。闫金秋(2012)利用多变量协整的分析方法,实证分析得出了房地产价格与银行信贷、GDP增长速度、通货膨胀率和城市化水平等因素之间均具有较强的相关性。周建军(2009)运用我国2000年到2007年季度数据构建模型进行分析,得出了我国房价与居民可支配收入、土地价格成正比的关系。张夕琨、缪小林(2007)通过实证分析,得出房价与居民可支配收入正相关关系。

  本文呢,是从宏观经济的视角,实证分析房地产价格的影响因素。将收集到的国内生产总值、地区财政房产税、15-64岁人口数和居民消费水平的数据作为控制变量,建立计量经济模型,通过利用计量经济学与统计学分析方法,消除一些其他的影响因素,以确定哪个因素对房地产价格起着主要作用。

  房地产价格是指建筑物连同其建筑土地的价格即房地产价格。土地价格+建筑物价格是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

  房地产作为商品,和其他商品一样,是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论,从总体上来看,房地产价格的基础是价值,基本上也是房地产价值的货币表现,但也有其特殊性。房地产具有几个特征:区位性、双重性、权益性、长期性、个别性、敏感性和增值性。怎么理解呢?区位性:我国区域经济发展水平和消费水平的差异性很大,并且各个省份都有自己房屋的特色,这就导致我国房地产价格具有区位性;双重性:前面说房地产价格是指建筑物连同其建筑土地的价格,这就决定了房地产价格在内涵上有双重性的特性;权益性:房地产是抽象的概念,购买房地产,是购买的房地产的所有权、使用权以及其他物权;长期性:很多人购买房子是为了将来或者未来做打算,是时间具有一定的长期性;个别性:房地产的各个建筑的风格不一样,价格和建造标准等也不一样,这就使得房地产具有个别性;敏感性:房地产是人类最基本的生活和消费资料,是人们对于居住的一种消费,通过这个消费,从而促进社会文明的进步和发展,同时,房地产在一定基础上会对政治文化等产生一定的影响,所以说房地产具有敏感性;增值性:随着经济的发展,人民生活水平的提高,房地产价格持续增长,即使有的阶段会出现波动,但总体上还是上升的确实,所有说房地产价格具有增值性,但是增值性并不是绝对的,也有可能出现相反的情况,比如说,国家经济出现了衰退等。

  二、文献综述

  就目前看来,对于影响房地产价格的因素,众说纷纭。但对于房地产价格影响因素的分析主要集中在以下四个方面:一、经济因素,包括国内生产总值、物价水平、利率、土地价格和货币供应量等;二、政策因素,包括房地产调控的财政政策、房地产调控的货币政策、房地产调控的行政政策等;三、制度政策,包括税收制度、住房制度和土地制度等;四、社会因素,包括人口增长、心理预期、社会安定等,还包括政治安定、社会治安等。这四个因素共同影响着房地产的价格,因此,要想非常清楚的界定以上四个方面对房地产价格的具体影响,是十分困难的。在对房地产价格的影响因素方面,国内外学者对其进行了大量的研究和实验,纵观有关研究的论文报道,他们都覆盖了这四大方面。

  从目前的研究方法来看,无非分为两种研究方法。一是从定性方面分析房地产价格的影响因素。比如许经勇等(2005)通过实证分析了政府宏观调控政策对房地产价格的影响,并针对其结论提出了合理调控房地产价格的政策建议。其二是从定量方面分析房地产价格影响因素,如李瑾通过实证分析得出了银行信贷对房地产价格波动的影响。这两种分析方法都可以对房地产价格的影响因素作出研究,但是具体哪种分析方法最适合研究,无从考究,那么我就选择两种分析方法中的一种对房地产价格影响因素进行分析。

  以上所说的这些文献主要就全国范围内进行整体考察,范围较广,没有根据各省实际省情将多方面影响因素综合起来进行研究,所研究的方面有点单一。基于以上研究因素单一的不足,本文在借鉴国内外学者的研究成果的基础上,选取2006-2016年国内生产总值、山东省地区财政房产税、15-64岁人口数和居民消费水平四个方面,利用计量经济模型从定量方面分析房地产价格的影响因素,并对房地产市场的调控提出针对性的建议。

  三、2006-2016年山东省房地产状况

  根据中国统计局和中国经济与社会发展统计数据库查找的数据,如下:

  时间房地产平均销售价格(元/平方米)2006年2540.52007年2904.142008年29702009年35052010年39442011年4447.732012年4763.012013年50492014年53152015年55602016年5855

  根据所查数据绘制出价格波动图:

  2006-2016年山东省房地产价格波动图

  如上图所示,2006-2016年,十年间,房地产价格持续增长,并没有出现下降的趋势。即使在2007-2008年,多项调控政策的出台也仅仅是使山东省房地产价格上涨速度有所减缓,并没有出现一丝下降的痕迹。

  房地产价格的持续增长,一次又一次敲动着大众的神经,分析房地产的影响因素,进而提出针对性的建议,显得更加的必要。近年来,我国房地产市场持续高速发展,房地产业的繁荣推进了经济的快速发展。但是,由于我国房地产市场发展相对不成熟,存在价格持续高涨、市场供求结构不平衡、一二线城市房价涨幅过大等问题影响着我国房地产业的健康发展。山东省地区的房地产价格也是具有很强区域性,部分相对发达的地区房地产价格相对较高,发展程度相对较弱的地区房地产价格相对较低,但是总体来说,还是呈现上图所显示的上升趋势的。

  四、指标设定和数据来源

  1、影响因素

  国内生产总值(X1):本地区所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。该变量是衡量一个地区总体经济状况重要指标。国内生产总值可以反映一个地区的经济发展水平,而经济发展水平又影响着房地产价格的波动,预测该变量对房地产价格的影响为正。

  15-64岁人口数(X2):该变量是劳动年龄人口的数量。快速的城镇化过程使大量的人口涌入城市,在短时间内形成了对房地产的大量刚性需求,预计该变量对房地产价格影响为正。

  地区财政房产税(X3):以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。房产税的变化,影响着产权所有人的利益,进而会影响居民的购房意愿,预测该变量对房地产价格的影响为负。

  居民消费水平(X4):是指居民在物质产品和劳务的消费过程中,对满足人们生存、发展和享受需要方面所达到的程度。随着经济的发展,人们的生活水平和质量得到了提升,居民消费水平的提高,使得人们消费意愿增强,进而影响物价水平,从侧面反映了人均可支配收入的增加,这就说明了,人们的购房能力提升。预测该变量对房地产价格的影响为正。

  2、数据来源

  本文所用数据来自《山东统计年鉴》、国家统计局网站和中国经济与社会发展统计数据库。根据数据的可得性,本文选取了2006-2016年的数据。

  五、模型的建立与分析

  根据所查到的2006-2016年的名义地区生产总值和地区生产总值指数,计算出实际地区生产总值如下:

  时间国内生产总值(亿元)2006年219438.52007年270232.32008年319515.52009年349081.42010年413030.32011年489300.62012年540367.42013年595244.42014年6439742015年689052.12016年743585.5

  利用Eviews软件,根据数据,先将房地产价格与四个指标(国内生产总值、15-64岁人口数、地区财政房产税、居民消费水平)进行了回归分析,得到的结果如下:

  Sample: 2006 2016Included observations: 11VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.C4481.2613616.6241.2390730.2616X10.0069610.0020213.4448900.0137X2-0.0506420.053929-0.9390430.3840X3-0.9739736.345783-0.1534840.8830X4-0.0257730.039501-0.6524660.5383R-squared0.994284Mean dependent var4259.398Adjusted R-squared0.990473S.D. dependent var1157.015S.E. of regression112.9347Akaike info criterion12.59445Sum squared resid76525.54Schwarz criterion12.77531Log likelihood-64.26949Hannan-Quinn criter.12.48044F-statistic260.8996Durbin-Watson stat2.413003Prob(F-statistic)0.000001

  从方程角度看,回归模型的和值较大,模型拟合很好,方程整体显著。

  计算各解释变量的相关系数如下:

  从相关系数矩阵中可以看出,各解释变量相互之间的相关系数较高,证实确实存在一定的多重共线性,对我们的研究会有一定的影响。

  存在多重共线性,我们采取逐步回归法来修正多重共线性,筛选并剔除引起多重共线性的变量,将引起多重共线性的变量剔除后,使得最后保留在模型中的解释变量既是重要的,又没有严重的多重共线性。

  利用eviews进行逐步回归得到了以下的修正了多重共线性的回归结果:

  Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 04/22/18 Time: 16:46Sample: 2006 2016Included observations: 11VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.C1074.709155.92686.8923900.0001X10.0075270.0014095.3414620.0007X3-4.9590116.547194-0.7574250.4705R-squared0.990776Mean dependent var4259.398Adjusted R-squared0.988470S.D. dependent var1157.015S.E. of regression124.2363Akaike info criterion12.70925Sum squared resid123477.3Schwarz criterion12.81777Log likelihood-66.90087Hannan-Quinn criter.12.64084F-statistic429.6618Durbin-Watson stat1.913109Prob(F-statistic)0.000000

  从回归结果来看,模型的拟合很好,显著性水平较高,解释变量也通过了显著性检验。变量系数符号与预测也相符合,经济意义正确,即房地产价格与国内生产总值呈正相关,与地区财政房产税呈负相关。

  六、计量检验

  1、异方差检验

  对回归方程(2)进行White检验,得到的结果如下:

  Heteroskedasticity Test: WhiteF-statistic1.240497Prob. F(5,5)0.4094Obs*R-squared5.090375Prob. Chi-Square(5)0.2975Scaled explained SS5.609573Prob. Chi-Square(5)0.3461Test Equation:Dependent Variable: RESID^2Method: Least SquaresDate: 04/22/18 Time: 16:25Sample: 2006 2016Included observations: 11VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.C-89698.6685211.27-1.0526620.3407X1^2-2.40E-061.17E-05-0.2048910.8457X1*X3-0.0069800.131879-0.0529260.9598X12.6661781.3860411.9235930.1124X3^293.36721363.03950.2571820.8073X3-12100.237266.633-1.6651770.1568R-squared0.553670Mean dependent var11225.21Adjusted R-squared0.107341S.D. dependent var21971.08S.E. of regression20758.41Akaike info criterion23.02174Sum squared resid2.15E+09Schwarz criterion23.23878Log likelihood-120.6196Hannan-Quinn criter.22.88493F-statistic1.240497Durbin-Watson stat2.676870Prob(F-statistic)0.409410

  得出,在显著性水平为5%下,查分布表,得临界值,因为,不能拒绝原假设,说明模型不存在异方差。

  2、自相关检验

  根据方程(2)的回归结果,得出。对样本量为11、两个解释变量、5%的显著性水平,查统计表可知,,模型中,所以确定不存在自相关。

  3、模型的拟合效果

  为了进一步验证模型方程(2)的可靠性与准确性,我们依照经济模型画出房地产价格的拟合线,与实际值进行拟合比较。从下列拟合图形可以看出,模型的拟合效果和残差的离散形态都很好。

  七、结论

  经过数据分析、模型估计、检验,确定我国房地产价格的计量经济模型为

  该模型不存在异方差和自相关,同时也消除了原有的多重共线性,也基本符合经济发展规律和经验判断。

  根据所得的计量经济模型与经验分析,房地产价格主要决定因素为国内生产总值和地区财政房产税,主要结论如下:

  (1)国内生产总值与房地产价格呈现正相关关系

  国内生产总值每增加1亿元,房地产价格就增加0.008万/平方米。国内生产总值反映了一个地区的经济发展水平,同时也反映了居民的经济能力。国内生产总值主要是通过两种途径影响房地产价格的:一是国内生产总值的增长推动了经济发展水平的提高和人们生活水平质量的提升。当然人们的生活质量和水平提升之后,人们对于生活必需品的消费需求就会提升,在满足基本的温饱生活之后,对于住房的需求就会增大,另外呢,城市人口和就业人口也会随着经济的发展而增多,这就推动了城市房地产的发展,从而影响了房地产价格。二是国内生产总值的增长推动了一个地区的经济发展,这就增加房地产开发商的信心,从而使得房地产的投资增加,拉动了房地产市场的发展。

  (2)地区财政房产税与房地产价格呈现负相关关系

  地区财政房产税每增加1亿元,房地产价格就减少4.959万/平方米。地区财政房产税影响着产权所有人的权益,影响着人们的购房意愿,那么,房地产商为了谋利,就会根据人们的购房意愿调整价格。在国家的不断调控下,采取房产税,使得房地产市场失去了产生大规模投机行为的土壤,导致购房者只剩下了刚需群体和投资者。从短期来看,房产税可以会使房地产开发商在房地产收获上的期望下降,但是长期来看,对房地产价格的影响不是很大。

  (3)15-64岁人口数和金融机构人民币贷款余额对房地产价格的影响不显著

  国内外很多学者都认为15-64岁人口数和金融机构人民币贷款余额对房地产价格有着非常显著的作用。本文中15-64岁人口数和金融机构人民币贷款余额未通过模型的检验,与前人的结论不一致。究其原因,主要是因为其他各因素对房地产价格的影响,但就算如此,也不能说15-64岁人口数和金融机构人民币贷款余额对房地产价格没有影响,而只是其对房地产价格的影响被其他因素所解释了。

  八、政策建议

  宏观经济的人口、经济、社会与政策的变化是推动房地产价格上升的主要原因。由于中国经济持续高速增长,人口增长迅速,房价的动力依然存在。为此,为了规范房地产市场,政府应该制定一系列房地产调控政策。以下是个人的建议:

  一、国家应加大对房地产的宏观调控力度。

  主要采取各种政策要求,比如征收营业税及严格消费信贷政策,增加市场交易成本等。通过政府的宏观调控,抑制投机性需求增长,并逐步改变人们的投资和消费预期,适度的降低大众的购房意愿,使房地产有效降温。为了保证我国经济的长期稳定发展,采取政策的同时还要防止房地产泡沫化。

  二、合理配置土地资源,提高土地利用率。

  制定和完善相关的土地制度,避免土地价格过高引起的房地产价格增加。土地制度的制定应该结合当地的发展状况,避免出现制度不合适导致反效果的现象产生。

  三、中央银行实施稳定的货币政策与房屋信贷政策,发挥利率的调控作用。

  宏观调控中慎用利率政策。中央银行采取加息政策虽然在短期内起到了不错的效果,但是也同时增加了房地产的融资成本,从而减少了房地产市场的供给。政府在采取利率政策的时候,应结合实际情况,配合其他的调控政策,这样可以降低风险。另外,我国省份过多,经济发展水平区域性差异很大,房地产市场的成熟程度也有所不同,同样的利率政策并不能够适合我国所有的地区,因此,政策在采取利率政策的同时应该与当地的经济发展水平和消费水平相结合。

  四、制定更加合理的房屋供需关系。

  政府采取适度的货币和财政政策,给与大众消费一定的引导,促进房地产供给和需求的大众化取向,调和房地产市场的供需关系。

  五、加快住房保障体系的建设,保障中低收入者的住房需求。

  加快住房保障体系的建设,给与中低收入者住房一定的保障,让人人有房住。在不同的地区适度的降低房地产的价格,从而促进房地产市场不够完善地区的住房消费。

  六、制定和实施相关的制度政策,规范房地产市场的行为。

  政府要制定合理的房地产税收制度(或不动产税),防止房地产泡沫,为房地产稳定增长提供最重要的保障。另外呢,也应制定相关的房地产政策,以稳定房地产价格的平稳,避免房地产价格过高。

  总的来看,中国的房地产市场是一个不够成熟和完善的市场,既有房地产开发企业的非理性开发,也有消费者的非理性判断。但就目前来说,中国的房地产主要还是为了满足人们的基本需求,还不能成为一种普遍的投资商品。在中国房地产走向成熟的过程中,一方面要求国家加强财政政策、货币政策等各项宏观政策的引导,另一方面,房地产开发企业应以诚信为基础,以广大老百姓的实际需求为导向,从长远的健康发展为目标,合理开发,避免涨价过快,否则,将会影响消费者的信心和房地产经济的良性发展。

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