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最新宏观经济类论文 重庆房地产住宅价格分析研究

2018-12-19 14:38:31来源:组稿人论文网作者:婷婷

  摘要:房屋目前已经成为明码标价的商品进行售卖,房屋价格上涨使得购买房屋人变少,同时会增加购买房屋人经济压力。很多城市房地产事业的发展遇到过瓶颈,虽然建筑房屋数量增加,但能购房人却越来越少。文章就重庆市房屋价格和房屋出售情况进行讨论,其中包括如下三点:一,重点阐述重庆市房地产行业的主要特征;二,分析决定重庆市房价的因素。房子面积大小会影响房价高低;重庆市居民收入的提高会促进房价上涨,经济发展趋势良好也会促进房价提升;城市人口数量决定建设房屋量,房屋量多少限制房屋售卖价格。三,推测重庆市未来几年的房价,预估重庆市在房地产方面可获得利润数额。本文在阐述房地产事业方面具有独特性,本文对于房屋价格未来走向有一个明确的预测,并且从重庆市当地实际出发,计算得出符合重庆市市民经济购买能力的房屋价格区间。本文还阐述了我国居民对于房屋价格过高不满的原因,房屋价格过高,然而工资水平较低,购买房屋之后没有能力支付其他生活消费。所以,国家必须完善社会福利政策,保障居民基本生活,但福利完善也有弊端,居民生活有所保障后房价也会有些许上涨。

  关键词:住宅房地产;供需关系;宏观经济

  一、绪论

  研究意义与背景

  伴随着改革开放和现代化建设,尤其是社会主义市场经济体制的建立,中国现代房地产业得到发展。在解放后到改革开放这些年中,由于计划经济体制的实行,否定房地产的商品性,实行土地行政划拨、住房实物福利分配,使刚刚兴起的房地产业受到体制抑制,长期处于停滞萎缩状态。20世纪以来,随着社会主义市场经济体制逐步建立和完善,国民经济持续快速增长,房地产业逐步走出低谷,其迅猛发展的势头倍受世人瞩目,不仅因其作为国民经济的支柱产业而对国家宏观经济运行产生巨大的影响,更因其成为了新的经济增长点和消费热点。

  房地产是房产和地产的总称,它包括所有的设施建筑物和构筑物总体、在其上建造设施的土地,以及空置的土地和它们衍生的各种物权。具体而言,房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、办公室、厂房、仓库和商业服务、文化、教育、卫生和体育用房等地产是指土地及其上下一定的空间,包括地面道路和地下相关的基础设施等,房地产是房产和地产的综合体和统一物。从存在的形式分为三类单纯的房产、单纯的地产和房地结合的房地产。

  房地产市场的繁荣在推动了经济发展的同时,居民的收入水平也获得了相应的提升,但与飞速上升的房价相比,居民对住房的购买能力却出现了相对下降的趋势。房价的上升和虚高现象一旦超出了居民对住房的承受能力,由此导致的房地产泡沫对整体国民经济发展的冲击是巨大的。因此,如何在保持房价平稳上升的基础上,保证居民对住房的购买力在可承受的范围之内,从而保持房地产市场的稳定发展,这对于整个国民经济健康发展有着重要的意义。

  国内研究现状

  邹志锋(2008)就《基于价格的重庆房地产市场发展现状研究》指出重庆房地产市场显现的泡沫化趋势,提出要保持重庆房地产市场稳健发展,势必加强政府对该市场管理力度,防范该市场泡沫化扩散。

  刘希梅(2003)就《重庆市房地产价格的分析及预测》指出重庆房地产市场显现的泡沫化趋势,提出要保持重庆房地产市场稳健发展,势必加强政府对该市场管理力度,防范该市场泡沫化扩散。

  钟丽燕(2004)在《多元线性回归模型在房价走势分析与预测中的应用》中对通过多元线性回归模型分析出影响南宁市商品房的主要因素有城镇居民人均可支配收入与房地产投资额。

  综上我们不难发现,重庆市房地产市场长期以来存在泡沫化趋势,所以目前情况下对重庆市未来的房地产住宅价格的预测时不可忽视对泡沫化的研究,同时也能发现对当地房地产住宅价格的进行预测时存在多方面因素共同影响,不可以单一因素对其影响而推断未来房地产住宅价格的走势。对于房地产住宅价格的研究存在地域性与时效性,不同地域、不同时间的房地产住宅价格也有很大的差异,单一的因素影响较为片面且剖析不够透彻,并且大多数提出的建议较为片面,因此立足于某个指定地区与时间,在这一方面仍有很大的研究空间。

  研究的主要内容

  第一是绪论,说明探讨房地产话题的原因,展示重庆市经济总体态势,如实调查重庆市房地产事业的发展,进而得出房地产对于提高重庆经济总值的重要性。

  第二是对影响房屋价格的因素进行探讨,解释专业名词。首先,解释相关专业名词概念;其次,通过调查了解影响房价的因素;接着,介绍如何推算买房的潜在客户和卖房可获取大致利润;最后,推算获得的利润额。

  第三是分析目前有利于房屋售卖和房价上涨的国家指导方针。

  第四是介绍重庆市有利于房屋售卖和房价上涨的外在条件。首先,重庆市经济总值高,有利于房屋售卖;其次,介绍重庆市有充足的客源购买房;最后,阐述重庆市有充足土地建房。

  第五是对未来重庆市房屋价格进行推测,推算重庆市可获得利益

  二、相关理论基础与概念界定

  (一)房地产的概念与属性

  房地产是一个综合的概念,是即房产和地产的统一体,它们是相互包含的。地产不仅包括已经被利用的土地,即建筑用土地,还有闲置土地,闲置土地所衍生出来的物权也属于房地产的范围。房地产又可称为不动产。具体说来,房产的范围十分广,只要是建造在土地上的房屋都可属于房产的范围,不仅包括居民楼、写字楼、工厂、商业用地,学校用地以及体育用地等等;而地产则指用于建造这些房屋的土地,是一个空间概念,包括地面特定空间和地下一部分可用的空间。房地产有其自身的特点,根据形式不同,房地产可分为以下三类:一种是单纯的土地,这种形式的房地产暂时没有建筑物的存在,只是土地以及其所包含的物权;第二种是单纯的建筑物,这种形态下的房地产将土地排除在外;第三种是房产和地产结合的形式,这种形式分别包括房产和地产。

  (二)房地产市场供求理论

  房地产供给量受外部因素影响会呈现出上下波动的态势,但整体来看,变化都处在一定范围之内。它在一定时期内会受到不同因素的影响,如政策因素和销售预期,宽松的政策和预期较高的情况会促使供给量提高。除此之外,还有成本因素和税收因素,过高的成本和税收则会在一定程度上降低供应量。

  (1)房地产供应量

  指特定时间段内,人们愿意将房产拿到市场上进行交易的总量,是一个重要的经济指标。房地产供应量的影响因素繁杂,并且,它的多少与房地产供给量之间有着紧密的联系。房地产供应量和房租呈正相关,一定区域内的房租升高,会导致持有房产的居民愿意将房产拿出来用于出租,房地产供应量随之提高。因此,受房租影响下的房地产供应量十分不稳定。

  (2)开发成本

  开发成本包括工资、建筑材料以及土地成本等,这些因素价格的变动会直接影响到开发成本,开发成本的提高促使供应商减少供应。

  (3)政策因素

  通过把握政府短时间内出台的政策,房地产投资商能及时调整投资规模,决定是加大投资还是减少投资力度。例如政府想要扩大土地利用率,并在此基础上出台相关金融政策,降低贷款利率,广大投资商就会闻风而动,借助政策加大投资,提高房地产的供应量。

  (4)经济预期

  房地产市场和市场经济的发展都具有一定的波动规律,当经济发展状况出现波动,投资商会在参考经济波动的基础上调整投资量。

  (5)税收

  税收是政府对经济进行有效调控的经济手段,对房地产业的协调发展起着促进作用。房地产业的巨大收益决定了会有人冒着经济风险加入房地产投机中来,这时,政府就可以利用提高税收的方法使投机者望而却步,促进房地产业的稳定发展。税收政策可以由政府根据情况及时调节,具有及时性和精准性,能够对不法投机者造成有效打击。而且,税收政策相较于其他政策,在实施方法上简单易行,对人民群众影响较小。政府在打击投机者时,也几乎不会对市场上其他行业造成消极影响。

  (三)房地产价格理论

  供求机制、价格机制、竞争机制等属于市场经济中的特定规律,一方面价值规律很大程度上影响了房价的高低变化,另一方面房价的波动实际上由价格的均衡理论决定。西方普遍认同的经济学均衡价格理论是当某种商品实现供应量和需求量达到平衡时,此时商品的价格就是均衡价格。市场价格均衡是指商品供应者制定的价格以及提供商品的数量在市场中的作用力相同。在这种价格和供应量的基础上,售卖商品的一方提供的商品量恰好满足购买者的需求量。此时如果发生了突发情况使得供给曲线或者需求曲线变动,商品的价格和数量才会发生变化。当商品的供需价格相一致,二者都是均衡价格,供需数量也一致,二者则都是均衡数量。根据上述均衡价格理论,供给和需求存在某种均衡点,这一点决定了市场竞争中的商品售价和供应量。在市场经济背景下,这一点决定了房价也使房屋供应数量具有确定性。换句话说,供需关系中的均衡点是市场中商品的实际售价和供应量的决定性因素。

  (四)房地产市场预测

  房地产市场的相关监管部门要把握市场前景,预判供求关系的变化,并及时随市场变化储备土地资源或者将其投入市场。及时制定导向性的政策可以加强对房地产市场的管控,建立良性的市场秩序。投资者应该在深入研究房地产市场的各方面因素后再选择是否进行投资,其中,房地产预测尤为重要。在经过调查掌握基本信息后,科学地计算购买需求变动的各方面影响因素,对其未来前景进行评估,从而做出准确的房地产预测。无论从宏观还是微观角度来看,房地产预测都具有重要意义。其宏观作用有:及时满足社会发展所需,可以更加合理地规划市场,有关监察部门可以根据市场动向和预判其态势来及时实施应对的行政手段,从大局上引领市场有序发展。其微观作用有:主要针对企业来说,有利于企业根据预测结果修正运营策略,并据此合理规划未来发展道路,加强内部管理,避免盲目参与市场活动,降低经济活动的风险,提高综合竞争能力。

  三、我国房地产市场宏观环境分析

  (一)我国房地产市场发展背景

  在我国住房制度改革前,房屋不作为商品售卖因此没有房地产市场的存在基础,那时的房屋分配属于国家福利政策,无需购买也没有住房使用年限。在改革后,国家将房屋也作为商品投入市场,并且使其成为一项成长极为迅速的产业。房地产业作为综合性产业,其发展对于其他产业来说同样意义重大,能够增加其他产业的市场需求,激发社会潜在消费,扩大其他产业的生产规模。房地产业的商品具有特殊性,其生产、运输以及最终投放市场的产业链中需要强大的物力人力支撑以及巨大的经济投资,整个过程中许多产业与之有着千丝万缕的联系,在这种联系中房地产业的高回报率体现得更为明显。

  国民经济中房地产业的高占比已经不容小觑,其甚至主导着国民经济的发展状况,一方面国民经济制约着这个产业的走势,另一方面房地产业的迅猛发展也能够保证国民经济迅速、健康、稳步地增长。

  (二)我国未来房地产走势预测

  市场在不断稳步向前,房地产企业需要积极进行内部改革和转型来迎合市场需要,并且要规范运营,增强自身竞争力,壮大企业规模。市场对于土地的需求量有了较大提升,政府也更加重视起土地资源的利用率,土地资源将会变得更加稀缺和珍贵。因此在未来,只有一小部分有着强大财力物力的房地产企业可以储备大量土地资源,将大面积土地开发工作做得更加专业化,推广好品牌保证市场占有率,这小部分企业将掌握大部分土地资源。虽然从房地产开发商的利益角度出发,房价自然越高越有利,然而土地和信贷的两方面重压仍然会使其急于将土地资源变卖。由于政策的调整,未来土地资源的供应量可能会被削减,然而房屋数量的迅速增长,也会使房价不升反降。

  研究消费形态可以发现,更有经济能力的投资人群会倾向于对高档物业进行投资,这些项目的房屋拥有绝佳的地理位置和质量,因而这类项目的房价不会过多受到市场中的供求关系影响而下降。但与此同时,我国普通工薪阶层在购买住宅置办房屋时,仍然会根据其经济能力选择那些价格相对不高的房屋,这些房屋位于郊区或者近郊地区,人口密度处于中低层次,一般是小高层或者中层。这种购买意向已经成为我国房地产市场的主流,并且这一需求会持续增长。

  四、重庆市房地产市场价格分析

  (一)重庆市社会环境分析

  重庆的高速城市化进程带来的城镇人口增加、人口自然增长及拆迁的被动需求;重庆经济高速发展带来的外地外国企业和个人的投资、投机性需求持续增长;重庆人均住宅面积的要从现在的22.14平方米达到重庆市2020年人均居住面积达到35平方米的小康水平,这一改善居住要求将带来12860万平方米需求绝对增量,每年将产生860万平方米的改善居住条件的需求;这些都使得重庆住宅的需求绝对扩大。

  (二)重庆市房地产市场供求分析

  重庆经过直辖以后数年的发展,影响住宅产业发展的三大因素已经发生了极大的变化。消费水平:重庆总体收入水平逐年增长,中高收入的经营者、白领、银领阶层的人数在扩大,对住宅产生了更高档次的需求。消费理念:受先进地区及国际化居家方式和理念的影响,住宅阶梯式消费的观念已被普遍认可。重庆市的房地产投资额逐年增大,占固定资产投资比例也在逐年增大,在国民经济中逐步占有重要地位,房地产投资增长率保持较高的水平在整个房地产业内,与人民关系最密切、最受关注,甚至在许多情况下被等同于整个房地产业的就是商品住宅。商品住宅的发展在很大程度上彰显一个城市的房地产总体发展形式,且与百姓的生活息息相关,应该是房地产研究的重点。经济的发展和市民购买力的提高导致商品住宅需求量增大,住宅投资逐年增多,可以看出,居民对居住条件不断提出更高的要求,这也将促使重庆市的住宅市场不断的向前发展。

  进入二十一世纪后,重庆市作为我国西南地区的核心城市,其城市核心竟争力不断提升,经济持续稳定增长,城镇居民收入增加,城市建设稳步发展,消费者投资和收入预期较好,在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下,房地产开发投资持续升温。至年底,在渝开发的房地产项目的投资额、开工面积、竣工面积、销售面积、销售价格等统计指标保持稳定上升的趋势。

  (三)重庆市房价发展情况分析

  重庆住宅房地产市场地处内陆,是中国的老工业基地,住宅房地产市场起步比较晚,到目前为止还没有经历一个完整的经济周期,重庆房地产的发展壮大其实是在重庆直辖后随着重庆的发展快速发展,并取得了一系列的成就,

  由于重庆市的直辖地位给重庆带来了巨大的政策优惠,吸引了大量的资金来渝投资,重庆成为西部大开发、大发展的龙头,重庆整个宏观经济在充足的资金和大量的优惠政策支持下, 整个经济保持着高速稳定的增长,城市化进程加速,人民可支配收入大幅度提高,这一切为重庆住宅房地产的发展带了大量的有效需求,在重庆市住宅房地产价格合理,供给基本平衡、供需两旺的背景下,重庆住宅房地产价格必然上涨。下表是重庆住宅价格走势

  表3-1

  2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年6657元/㎡6550元/㎡6896元/㎡6718元/㎡6289元/㎡7073元/㎡9988元/㎡由表可见2011年到2015年住宅房价都在平稳上涨,但是到了2016年到2017年房价有大幅度的上涨,因此未来房价必然上涨。

  (1)土地高涨推高房价

  2017年1-10月,重庆土地成交总金额达1136亿元,而2016年仅为348亿元,同比涨幅高达226%,成为近4年来土地成交总额的最高值。同时楼面价也几乎成倍增长。2016年重庆主城楼面均价为2598元/㎡,无楼面均价超1万的板块。今年,楼面均价为4681元/㎡,同比上涨80%,其中排名前10的地块楼面价均超过1万元。面粉价涨了,面包价格也水涨船高。

  (2)房企开发力度小 供不应求

  2017年土地供应也比2016年翻倍了呢,可开发体量达到2460万方,但是截止到11月26日,2017年重庆主城商品房成交量已达2593.8万方。房企开发力度小,市场新房供应量小,供不应求助推房价上涨。

  (3)重庆经济支撑房价

  近几年,重庆经济高速发展,根据统计局公布的2017年前三季度经济数据来看,重庆GDP增速超10%,GDP总量已赶超天津。按照重庆速速,重庆经济直追一线城市,未来房价也会向一线城市靠齐。

  (四)重庆市房地产市场影响因素的多元线性回归分析

  在经济学常用分析方法中,单一变量变化受多因素影响时,常用多元线性回归模型进行相关分析。通过对重庆市房地产市场价格的影响因素进行定性分析后可以得出影响重庆市房地产市场价格的因素主要包括商品房销售面积、房地产开发投资额、人均生产总值、城镇居民人均可支配收入、城镇人口数。通过对以上五个变量进行研究。相关数据通过重庆市统计局、国家统计局重庆调查总队编写的重庆统计年鉴2016选取,如表4-1所示。

  表4-1

  2010-2015年重庆市房地产市场价格影响因素统计表

  时间商品房平均 价 格

  (元/米)商品建筑

  售 面 积

  (万/平方米)房地产开发投资额

  (亿元)人均国内生产总值

  (元)城镇居民人均可支配 收 入(元)城镇人

  口 数

  (万人)200614752228.46629.6312437115701311.29200731553552.92849.9016629137151361.35200838352872.19991.0020490143681419.09200941794002.891238.9122920157491474.92201057624314.391620.2627596175321529.55201163904533.502015.0934500202491605.96201263894522.402508.3538914229681678.11201368034817.563012.7843223230581732.76201463675100.393630.2347850251471783.01201568255381.373751.2852321272391838.41

  1.市场影响因素的多元线性回归模型建立

  以因变量y商品房平均价格,自变量x1商品房建筑面积、x2房地产开发投资额、x3人均生产总值、x4城镇居民人均可支配收入、x5城镇人口数建立多元线性回归模型,如式4.1所示

  y=β0+β1x1+β2x2+β3x3+β4x4+β5x5+ε (4.1)

  其中β0为常数项,β1、β2、β3、β4、β5为回归系数,表示影响商品房平均价格的影响因素为定值时,xn变化一个单位,商品房平均价格y的变动单位数。ε为剩余残差,与xn无关,且服从N(0,σ2)分布。

  2.拟合优度与显著性检验

  如表4-2模型汇总表所示相关系数为0.983,决定系数为0.966,调整后复决定系数为0.923拟合优度良好。且Durbin-Watson检验值为2.341,该模型残差服从正态分布即无自相关性。如表4-3Anova表所示,F统计量为22.495,显著性值为0.004,小于0.005,即所建立的回归方程自变量与因变量间存在线性关系。

  表4-2 模型汇总b(进入)

  模型RR 方调整 R 方标准 估计的误差Durbin-Watson1.983a.966.923512.679022.341a. 预测变量: (常量), 城镇人口数, 商品房建筑面积, 房地产开发投资额, 城镇居民人均可支配收入, 人均生产总值。

  b. 因变量: 商品房平均价格

  表4-3 Anovab(进入)

  模型平方和df均方FSig.1回归2.956E755912500.97822.495.004a残差1051359.1114262839.778总计3.061E79a. 预测变量: (常量), 城镇人口数, 商品房建筑面积, 房地产开发投资额, 城镇居民人均可支配收入, 人均生产总值。

  b. 因变量: 商品房平均价格

  表4-4 系数a(进入)

  模型非标准化系数标准系数tSig.共线性统计量B标准 误差容差VIF1(常量)-15055.88122036.553-.683.532商品房建筑面积.736.511.3961.440.2230.1138.83房地产开发投资额-3.2811.239-2.049-2.647.0570.01469.808人均生产总值.278.3442.071.809.4640.001763.138城镇居民人均可支配收入-.260.404-.753-.643.5550.006159.543城镇人口数12.67319.3001.256.657.5470.002426.107a. 因变量: 商品房平均价格

  3.多重共线性检验

  由表4-4、 表4-5相关数据分析可得,五项自变量VIF值均大于5。且表4-5中共有三项条件引索值高出临界值,由此可推断,各自变量间存在多重共线性

  表4-5 共线性诊断a(进入)

  模型维数特征值条件索引方差比例(常量)商品房建筑面积房地产开发投资额人均生产总值城镇居民人均可支配收入城镇人口数115.8311.000.00.00.00.00.00.002.1616.027.00.00.01.00.00.003.00729.469.00.62.04.00.00.004.00262.079.00.26.74.04.06.005.000148.392.00.00.14.23.92.0161.736E-5579.5571.00.11.07.73.02.99a. 因变量: 商品房平均价格

  4.模型修正

  通过进入式的多元线性回归方程分析后,虽有较好的拟合度,且方程显著性高,但部分参数的显著性不高且存在多重共线性关系。故通过逐步法进行修正。修正后的多重判定系数接近于1,拟合度较为良好。且Durbin-Watson检验值为1.474,该模型残差服从正态分布即无自相关性。且显著性值均低于0.05。

  表4-6 模型汇总b(逐步)

  模型RR 方调整 R 方标准 估计的误差Durbin-Watson1.936a.876.861688.727802.944b.890.859692.053603.944c.891.836746.520531.474a. 预测变量: (常量), 商品房建筑面积。

  b. 预测变量: (常量), 商品房建筑面积, 人均生产总值。

  c. 预测变量: (常量), 商品房建筑面积, 人均生产总值, 城镇居民人均可支配收入。

  d. 因变量: 商品房平均价格

  表4-7 Anovab (逐步)

  模型平方和df均方FSig.1回归2.682E712.682E756.539.000a残差3794767.8628474345.983总计3.061E792回归2.726E721.363E728.460.000b残差3352567.3427478938.192总计3.061E793回归2.727E739090035.53916.311.003c残差3343757.3826557292.897总计3.061E79a. 预测变量: (常量), 商品房建筑面积。

  b. 预测变量: (常量), 商品房建筑面积, 人均生产总值。

  c. 预测变量: (常量), 商品房建筑面积, 人均生产总值, 城镇居民人均可支配收入。

  d. 因变量: 商品房平均价格

  表4-8 系数a (逐步)

  模型非标准化系数标准系数tSig.共线性统计量B标准 误差容差VIF1(常量)-2064.649979.749-2.107.068商品房建筑面积1.738.231.9367.519.0001.0001.0002(常量)-1190.2301340.646-.888.404商品房建筑面积1.207.600.6502.013.084.1506.665人均生产总值.042.043.310.961.369.1506.6653(常量)-736.8423885.174-.190.856商品房建筑面积1.230.673.6631.828.117.1397.217人均生产总值.068.217.509.315.763.007143.216城镇居民人均可支配收入-.073.579-.211-.126.904.006154.118a. 因变量: 商品房平均价格

  表4-9 共线性诊断a (逐步)

  模型维数特征值条件索引方差比例(常量)商品房建筑面积人均生产总值城镇居民人均可支配收入111.9751.000.01.012.0258.884.99.99212.9201.000.00.00.002.0756.232.19.00.143.00524.459.811.00.86313.9171.000.00.00.00.002.0787.100.03.00.01.003.00527.130.07.96.02.014.000118.190.90.04.98.99通过逐步法分析后得出如式4.2、式4.3、式4.4三个模型。

  y=0.936x1 (4.2)

  y=0.650x1+0.310x2 (4.3)

  y=0.663x1+0.509x2-0.211x3 (4.4)

  对比式4.2、式4.3、式4.4中的拟合优度,自相关性,显著性后得出式4.3多元线性回归效果优于其它。综上所述,方程移除房地产开发投资额、城镇居民人均可支配收入、城镇人口数三个变量后重新建立回归模型x1商品房建筑面积、x2人均生产总值,如式4.3所示。

  通过上述模型可得知,商品房建筑面积、人均生产总值对重庆市房地产价格起到了不可或缺的作用。此模型的建立在一定成都上能估较为真实的放映重庆地区的实际情况,商品房面积与人均生产总值与商品房价格呈现正相关,由于重庆特殊的地理结构,人口密度较大,故城镇人口数对其影响较弱。由于对商品房的需求增加,通过按揭贷款购买商品房成为了现阶段绝大多数购房者的首要选择,人均可支配收入就无法作为影响其波动的主要因素。商品房建筑面积一方面反应出了市场对商品房的需求量,另一方面也可以折射出在本地城镇人口没有大幅提升的同时,投资性购房需求在重庆有较大需求,同样,人均生产总值的提高反应出了地区经济呈现出良好的态势,故商品房价格随人均生产总值提高而提高是可信的。

  五、重庆市房地产价格前景预测及建议

  (一)重庆市房地产市场供需及价格预测

  住宅是生活必需品,其需求弹性弱,基本无替代品;而且由于住宅位置的固定性,住宅没有流动性,除非在房价远远超出购房者的收入水平,消费者在节衣缩食,削减其它一切开支后仍然不能满足住宅的消费性支出,购房者会暂时抑制自己的需求,住宅的价格弹性小决定了其对价格的不敏感性,也决定了需求的相对稳定性。

  住宅在供给上由于国家对土地一级市场的独占垄断经营决定了住宅房地产市场的非竞争市场属性:土地价格完全取决于国家代理人—地方政府—的财政诉求,而非取决于市场价格;国家对于土地供应市场的主观控制地打破了市场自身的供需关系,土地供应与市场真实需求无关;国内城市土地资源的有限性与日益增加的城市人口决定了房地产市场供不应求的相对永久性。

  重庆市目前的供求关系基本平衡。当供求关系基本平衡时,在非完全完全竞争市场,对于单个房地产企业开发的产品来说,开发企业的住宅在面对整个市场的购房者时处于买方市场的地位,但是对于整个行业来讲,居住需求价格弹性小,消费者为了满足基本的生活需求,必然得选择购房,这时行业垄断利润成为必然,价格的垄断也就成为必然。通过多元线性回归分析后我们得出的商品房建筑面积其根源取决于房地产开发企业的开发数量,需求大建筑面积势必提高,价格也将随着建筑面积的增长而提升。

  重庆的高速城市化进程带来的城镇人口增加、人口自然增长及拆迁的被动需求;重庆经济高速发展带来的外地外国企业和个人的投资、投机性需求持续增长;重庆人均住宅面积的要从现在的22.14平方米达到重庆市2020年人均居住面积达到35平方米的小康水平,这一改善居住要求将带来12860万平方米需求绝对增量,每年将产生860万平方米的改善居住条件的需求;这些都使得重庆住宅的需求绝对扩大。

  土地资源的稀缺性和可用于住宅房地产开发的土地未来供给量的不足将决定重庆未来住宅供给量的相对不足。需求的绝对扩大和供给的相对不足决定了重庆市住宅房地产市场未来在供需关系上将出现供小于求的情况。从重庆市住宅房地产市场供给关系未来发展趋势来看,重庆市住宅房价将因为供小于求而表现出稳步增长趋势。

  (二)重庆市房地产未来房价预测

  住宅房地产价格由住宅的价值决定,按照供需理论,住宅的价格围绕其价值上下波动。住宅房地产价格的走势主要决定于住宅房地产市场基本特点、供求关系和房地产开发企业和政府在房价上的博弈:

  土地价格和房价在房价上涨时的囚徒困境使房价上涨成为必然,就目前而言,在现阶段的宏观调控下整个住宅房地产交易价格稳定,供求基本稳定,政府对土地资产属性的效益预期和开发商对更高垄断利润的追求暂时被抑制。这一理性稳定是暂时的,最终必然受人民币升值预期驱动的房价上涨和住宅刚性成本增加带来的房价上涨而失控:当成本增加时会促使房价上涨,而房价上涨会驱使地方政府提高土地价格,反过来土地价格上涨带来的成本增加促进房价按乘数效应上涨,地价和房价的博弈、政府和开发企业的博弈将促使双方最后陷入循环涨价的囚徒困境,如得不到强制性控制最终将导致行业出现泡沫。

  要稳定房价,确保重庆市住宅房地产市场的可持续发展,对于政府而言,如果不能够在土地供应制度与房地产市场管理机制方面及时进行有效的改革,而仅仅依靠宏观调控措施调整房地产市场,其调整绩效难以满足经济发展需要。对于开发商而言,必须根据国家政策需要理性实现房价稳定,降低利润期望,满足经济稳定发展需求,要不然国家政策将成为房地产企业、房地产市场风险产生的最直接根源。因此开发商与政府能否相互妥协,追求共同发展是决定住宅房地产市场能否稳定持续发展的关键,也直接决定着住宅房地产的价格走势。

  (1)快速上涨的土地价格将明显推高房价

  虽然土地供应量的增长会在一程度上缓解供求关系,但过快上涨的土地价格却必将推高房价。值得关注的有三个指标,第一个是楼面地价。2017年主城平均楼面地价达到4628元/平米,同比上涨了46%,涨幅接近一半,而相比起2015年的价格直接翻了一倍多。

  表5-1

  2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年22002400218022352341224131004890第二个指标叫“地房比”,是指在某个周期内某区域成交的土地价格与当期该区域商品房成交均价的比值。

  从2011年一直到2015年,主城的地房比一直保持在30%左右,这也是重庆房价一直保持平稳的5年。

  但到了2016年,主城地房比一下从30%跃升至43%。也正是从当年第四季度开始,重庆主城的房价开始发力,全年均价应声上涨27.8%。

  再来看看2017年的地房比。虽然去年房价涨幅已经非常大了,但分母的增长却没能将这个指标拉回原位,因为分子增长得更快。2017主城地房比超过2016年达到了49%的水平,2018年主城房价仍将面临非常大的上涨压力。

  表5-2

  2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年39%35%32%31%32%30%42%49%第三个指标是溢价率,可以反映出土地的稀缺程度以及开发商对于未来房地产市场的预期。

  2016年的溢价率已经出现了拐点,而在过去一年,溢价率仍然是持续走高,达到20.8%,乎是前一年的两倍。而有溢价的地块更是超过了一半,达到56%,也就是说有一半以上的地块都是有至少两家开发商抢着要的。对于现在的开发商来讲,比高价拿地更悲剧的事情是拿不到地。而开发商在土地市场上所付出的成本也必然会转嫁到购房者头上。

  资本进入房地产行业主要原因是我国近些年的证券市场的不景气,快速发展的房地产市场和高额的投资回报促使资本大量进入地产房产投资,扩大了住宅房地产市场的需求,使得房价的增长偏离了人民的收入水平。

  解决投资资本和社会闲散资金出路是降低房地产行业投资投机性需求的根本办法,是稳定住宅房地产市场的根本出路。目前国家正大力整治规范证券市场,加快证券市场的复苏,促使合法资本通过股票交易市场上市,同时人民币升值预期也促使大量境外资本进入中国资本市场,这必然将加速股票市场的恢复繁荣,有效的减少房地产市场的投资投机性需求,确保住宅房地产市场的可持续发展。

  (三)重庆市价格预测结论

  基于未来重庆是宏观经济稳定发展、重庆市住宅房地产需求的稳定增长、住宅供给量的有限性、住宅刚性成本的稳定增加、通货膨胀的压力、政府和开发企业在地价和房价上的囚徒困境等综合因素,可以得出结论:重庆市住宅价格必然上涨。但是由于重庆住宅目前供求关系的基本平衡、 我国政府高度重视宏观调控和建立和谐社会的政策需要、宏观调控的的持续关注、消费者的理性恢复等因素,可以得出重庆住宅房价的增长将是理性的、可以控制的、稳定的增长。结合以上两方面的分析,本文认为重庆住宅房地产价格必然还将继续上涨,特别是目前,政府将加大对房价的关注,重庆市住宅房地产价格必然在今后一段时间内保持稳定持续增长的趋势。由于政策持久性和通货膨胀压力的不确定性,尤其是目前重庆市政府出台的政策规定从2017年起重庆将在5年内逐步取消清水房和毛胚房,五年后的住宅产品将和现在的产品在价格上不具有可比性,因此本文只对未来5年作出预测:本文论断重庆市住宅房地产价格必然将在未来5年内比较稳定的持续走高。

  (四)合理控制重庆房价的对策建议

  房地产对国民经济增长有着重要的拉动作用,但是房价过快上涨产生的问题是严重的。目前高房价问题严重,产生了不少的负面影响。国家出台了大量调控政策试图使房价回归理性水平,但由于政策的反复性导致收效甚微,因此,稳定房价还需要不断改进重庆市的住房制度和调控政策。应对高房价的策略从以下几个方面进行探求。

  (1)调节税费标准

  在房地产开发成本中,政府税费征收占的比重也很大,名义税率较高,但在实际操作中,开发商通过在建项目延迟交工、销售收入延迟入账、虚增费用等手段缓交或少交税费,实际税负并不算高,很大部分应缴纳税费被开发商以各种“合法形式”逃避,这些财富往往被开发商侵吞。政府如果降低征税税率,加强税收管理,制定详尽的税收政策,减少偷税漏税行为,取得的收入并不会降低。此外,政府还应当对不同的住房类型制定相应的税费标准。对于保障性住房,应当给予税收优惠政策,减免各种税费; 对于普通住宅,实行较低的税率,减轻税负: 对于高档住宅,可以实行较高税率,调节社会财富。

  (2) 控制工程成本

  在开发工程成本中,人工、材料占了很大的比重。由于工资水平的上涨,人[成本越来越高,在控制上有一定的难度,在人工方面要加强管理,提高工作效率,保证工程质量。工程成本部分的控制,关键在于规划设计阶段,选取性价比较高的方案,优化设计,从源头上降低成本。在材料方面,应当提高材料的利用率,减少浪费,鼓励开发商使用新型廉价材料。政府应当鼓励企业降低工程成本,对成本的合理性实施有效监督。

  (3)调整市场需求

  在住房市场中,主要需求主要表现为消费性需求和投资性需求,政府应当针对不同的收入群体,制定相应的调控政策,解决市场刚性需求,政府应当采取多种措施满足消费性需求,控制投资性需求,防止房地产泡沫进一步膨胀,稳定房价。

  (4)满足住房需求

  一是提高土地利用率是改善住宅小区规划,加大土地的高效利用。适度控制非住宅面积,合理安排小区建筑密度,适当提高容积率。二是控制住宅套型,限制大面积、大户型的住宅,多建中小户型住宅,总体上增加住宅的套数,满足中低收入家庭的住房需求。三是对低效利用土地进行检查,通过多种手段把分散和不便利用的小块土地整合成为建房基地。

  (5) 抑制投资需求

  对于投资性住房需求,政府应当积极寻求有效的措施加以遏制住房投机行为,合理引导投资行为: 增加投资性房屋持有环节的税负,开征物业税、房产税等,对高档住房和第二套以上住宅征收累进制财产税: 禁止国外热钱流入房地产市场,对其资金去向严加监管,限制其投资领域; 提高投资性住宅的首付比例,对其停止购房优惠,提高利率; 对市场二手房交易加强监管,征收土地增值税等。

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