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宏观经济学论文 宏观经济政策对上市房地产公司资本结构的影响研究--以万科为

2018-12-03 16:03:04来源:组稿人论文网作者:婷婷

  摘要

  本文以房地产行业龙头万科为例,主要从财政政策和货币政策方面来分析宏观经济政策对上市房地产公司资本结构影响。节选了万科2010年到2015年财务报表,从债务比率,负债结构,融资方式等方面分析了财政政策和货币政策对万科资本结构的影响。最后针对万科地产整体情况提出相关建议,用来应对财政政策和货币政策等宏观经济政策对万科资本结构影响。

  关键词:宏观经济政策 资本结构 上市房地产公司

  第1章 绪论

  1.1 研究背景

  房地产行业是我国国民经济中所占比重较大的支柱产业之一,对GDP变动有显著影响。2013年房地产一度占GDP比例高达16%,房地产产业占GDP畸高往往或导致房地产经济泡沫,日本房地产泡沫破灭,美国次贷危机爆发,都警醒着中国。中国房地产泡沫雏形初现,这一个大雪球将越滚越大。这无疑使得房地产行业成为政府对市场宏观监控的重点目标。宏观调控即是国家干预,政府有目的运用一系列措施来调节市场经济,而其中所运用的措施就是宏观经济政策。政府监控抑制了房地产经济崩盘的可能同时也限制了房地产企业的发展,加之2015年楼市分化继续,三四线房地产产业低迷,销量减少,开发投资持续走低。还有房地产经济学家指出未来房价将会暴跌。房地产企业也开始调整策略,改扩张为收缩,改变经营模式。当前经济环境下,如何使房地产行业避免走向颓势,如何避免中国房地产产业的大崩盘。

  而且房地产行业具有比较强的特殊性,房地产企业往往都是典型的高负债企业。如何合理分配公司内部负债和所有者权益比例,往往是公司能否良好经营的关键。正式因为公司资本结构是公司财务理论的重要组成部分,对公司的治理有重大影响。所以本文研究宏观经济政策对上市房地产公司资本结构影响。

  1.2 研究目的与意义

  由于现阶段宏观政策导致房地产市场低迷,而公司资本结构历来是公司财务的重中之重,所谓资本结构是企业全部资本的价值构成及其比例即指长期负债和权益的分配情况。而公司在考虑到行业特征的情况下还要注意市场环境对公司最优资本结构的影响。以求达到最优的资本结构使得股东利益最大化。所以研究宏观经济政策对房地产行业的影响以及对房地产公司资本结构的影响,来方便房地产公司应对现阶段房地产行业的窘境,促进房地产产业更好更快地发展。现在阶段房地产行业处在比较尴尬的地位,政府需要房地产行业稳定GDP增长,但是楼市的快速发展,炒楼的兴起,使得房地产行业往不健康的方向发展,为了房地产行业的良好发展。

  目前,资本结构的相关性分析也逐渐从微观走向宏观 ,本文着眼于宏观经济政策,来研究宏观经济政策对资本结构的动态影响。

  所以本文选择上市房地产公司中的龙头企业万科为例,分析宏观经济政策对上市房地产公司资本结构的影响。因为宏观经济政策种类颇多,本文主要从财政政策和货币政策两个方面分析对万科的资本结构影响。

  第2章 相关理论简述

  2.1 宏观经济政策主要内容

  2.1.1宏观经济政策的含义

  “首先凯恩斯[1]的经济学中讲到宏观经济政策(macroeconomic policy)即国家有意识有计划地运用一定的政策工具,调节控制宏观经济的运行,已达到一定的政策目标。”严格来说宏观经济政策是指财政政策和货币政策、以及收入分配政策和对外经济政策。在现实生活中,财政政策和货币政策往往是结合起来使用,来调节总需求和总供给,最终达到宏观经济内外供求平衡。而本文主要着手于财政政策和货币政策两个方面论证宏观经济政策对上市房地产公司资本结构的影响。

  2.1.2财政政策和货币政策

  “财政政策[2]是指国家根据一定时期政治、经济、社会发展任务而规定的财政工作的指导原则,是政府对政府购买和税收总水平的选择。”财政政策最主要的调整手段就是税收手段,包括设定各种征税项目和税率水平。近年来,政府对房地产行业的供求双方征收相应税款,如:土地增值税、个人所得税等

  而财政政策有三种:

  1扩张性财政政策

  即是指通过财政分配活动来增加和刺激市场的总需求。

  2紧缩性财政政策

  即是指通过财政分配活动来减少和抑制市场总需求。

  3补偿性财政政策

  即是指财政的分配活动对社会总需求的影响保持中性。

  “货币政策是指央行为实现既定的目标,通过运用各种手段调节货币供给量以及来调节市场利率来达到。”凯恩斯主义者的观点,货币政策要通过市场利率的变化来影响个人投资者的资本投资,进而影响总需求来影响宏观经济运行的各种措施。

  货币政策分为两种。

  1扩张性的货币政策

  即是通过提高货币供给量增长速度来刺激总需求,在这种政策下,利息率会降低,取得银行贷款会更加容易。

  2紧缩性的货币政策

  即是通过削减货币供给量的增长率来降低总需求水平,在这种政策下,利息率也随之升高,取得银行贷款也更为困难。

  “Kashyap,Stein 和Wilcox[4]年从货币政策的银行贷款渠道出发,应用加总数据研究发现紧缩性的货币政策会导致公司的外部融资结构发生改变,公司的商业票据融资增加,而银行贷款下降。说明紧缩性的货币政策会减少银行贷款的供应量。”

  2.1.3宏观经济政策的目标

  宏观经济政策应该同时达到四个目标:充分就业、物价稳定、经济增长、国际收支平衡。

  四大目标相互补充四大目标相互交替。由此,“在制订经济政策[5]时,必须对经济政策目标进行价值评判,以权衡轻重缓急和利弊得失,确定目标的实现顺序和难易程度,使各个目标都能有最佳的匹配组合,使所选择和确定的目标体系成为一个和谐的整体。”

  2.2 上市房地产公司资本结构

  2.2.1资本结构的含义

  “早在20世纪50年代,西方经济学家就开始对资本结构进行了广泛与深入研究,提出了 一系列理论如:MM 理论、权衡理论、代理理论、信息不对称理论、控制权理论等。MM 理论和权衡理论从效用学的角度研究资本结构与公司价值、资本成本的关系,试图通过资本结构的表面现象,寻找出资本结构的内在本质,另外一些理论则是从行为学的角度研究资本结构的影响因素,试图解释与指导公司的资本结构安排行为,而 MM 理论被公认开为是现代公司资本结构理论,也成为后续资本结构理论研究的逻辑起点。”

  所谓资本结构简单来说是指企业各种资本的价值构成及其比例。狭义的资本结构是指企业各种长期资本价值的构成及其比例关系,尤其是指长期的债权资本与股权资本的构成及其比例关系。企业负债借以能够说明资本的种类。所有者权益的构成及其比例关系具体提示了企业资本结构的成本水平、风险程度和弹性大小。

  2.2.2最优资本结构

  最优资本结构是指公司在一定时期内,筹集的资本的加权平均资本成本最低,且公司的价值达到最大化。从理论上讲,最优资本结构是存在的,但由于内部条件和外部环境的等客观原因,寻找最优资本结构十分困难,公司往往不能真正达到最优资本结构的状态。

  所以在宏观政策不断变化的情况下,研究宏观经济政策对资本结构的影响,是企业能够维持最有的资本结构,使得股东利益最大。对上市公司而言。分析企业资本结构的关键是寻求使公司的市场价值是大化的资本结构,从而使公司的股票价值最大化,投资者获取最大的投资回报。最优资本结构是指在一定的条件下使企业加权平均资本成本最低、企业价值最大的资本结构,

  2.2.3 上市房地产公司资本结构现状

  首先,房地产行业就不同于一般产业,房地产行业的项目周期长,从一个项目的前期规划开始到后期销售可能耗时三到五年或者更长。项目周期长这意味着公司资金链也长,资金回收周期相对较长。由于房地产行业的特殊性,每一个项目的展开都需要大量资金投入同时还没有相应的资金回报,所以房地产上市公司需要科学合理的资本结构,和良好的融资渠道来保证每一个项目进行中资金链不会断。

  1.融资渠道单一

  我国上市房地产公司最主要的融资方式还是依靠银行贷款,抗风险能力差。

  2.股权结构失衡

  公司股票市场和债券市场发展的严重滞后等原因使得公司管理效率不高,大量举债,股权融资额大大高于债务融资额,同时我国上市房地产公司对外部资金依赖性较高,还有每年递增的趋势。

  3.资产负债率高

  我国大部分房地产公司拥有的所有者权益资本普遍不多,大量的资金需求就主要需要靠银行贷款等融资方式来满足。房地产公司的资产负债率偏高

  第三章 宏观经济政策对万科资本结构的影响

  3.1 万科简介

  3.1.1万科企业股份有限公司介绍

  万科企业股份有限公司(以下简称万科)1984年5月成立,1988年开始涉足房地产产业,经过这些年的发展,成为国内领先的住宅行业公司。1991年11月,万科的股份化改革成功,中国人民银行深圳分行同时批准发行万科A股,以净资产1324万元折合1324万股入股,发行2800万股,募集资金2800万元。1991年在深交所正式挂牌上市,成为当时深交所第二家上市公司。但由于万科是的股份分散,1993年5月万科b在深圳证券交易所上市,后转为H股。

  2015年7月宝能系开始入股万科,意图用收购万科。在2015年12月8号,万科以资产重组的名义申请了万科A第一次停牌,并在2016年3月决定继续停牌直到6月18号。

  万科在2010年正式进入商业地产,即经营用途的房地产。现在万科的主营业务是房地产开发及其业务服务。此外,万科自2013年起开始尝试海外投资,目前已经进入新加坡、旧金山、纽约、伦敦等4个海外城市,参与数10个房地产开发项目。

  2016年3月份万科实现销售面积239.8万平方米,同比增长93.23%;销售金额336.1亿元,同比增长128.02%。2016年1月到3月份公司累计实现销售面积545.7万平方米,销售金额752.4亿元,同比增长128.02%。

  3.1.2万科近几年资本结构比例

  以万科为例,用2010-2015年间资本结构和财务数据(数据来自网易财经网)

  报告日期2015/12/312014/12/312013/12/312012/12/312011/12/312010/12/31短期借款(万元)190009238307510251993240172445147800向中央银行借款(万元)------------吸收存款及同业存放(万元)------------拆入资金(万元)------------交易性金融负债(万元)----1169257617041505衍生金融负债(万元)------------应付票据(万元)1674473212918914783904977133125--应付账款(万元)914464667047206395846448610029745811692378预收账款(万元)21262571181749341555180713102398111101727440520卖出回购金融资产款(万元)------------应付手续费及佣金(万元)------------应付职工薪酬(万元)264266183083245167217775169035141576应交税费(万元)737398512417457821451559407862316548应付利息(万元)231583365129124649692723012781应付股利(万元)------------其他应交款(万元)------------应付保证金(万元)------------内部应付款(万元)------------其他应付款(万元)623502245441735470429360453230216791681403预提费用(万元)------------预计流动负债(万元)------------应付分保账款(万元)------------保险合同准备金(万元)------------代理买卖证券款(万元)------------代理承销证券款(万元)------------国际票证结算(万元)------------国内票证结算(万元)------------递延收益(万元)------------应付短期债券(万元)------------一年内到期的非流动负债(万元)247464020449292752179256249621845831530569其他流动负债(万元)------------流动负债合计(万元)420061833456540332892183259833572007241612965079长期借款(万元)338285834536713668313360360720971962479050应付债券(万元)19015811161223739839--585040582114长期应付款(万元)------------专项应付款(万元)------------预计非流动负债(万元)1432253424688442938684111长期递延收益(万元)------------递延所得税负债(万元)558435903067272733817789173899其他非流动负债(万元)1378086844429615681180882非流动负债合计(万元)549241246861114484407368298527651743140056负债合计(万元)474985953925151437376590296663422283759016105135实收资本(或股本)(万元)110516111037511101497109955510995211099521资本公积(万元)817481849363853222868386884346878934减:库存股(万元)16016----------专项储备(万元)------------盈余公积(万元)280687726078782013541170170513648731058771一般风险准备(万元)------------未确定的投资损失(万元)------------未分配利润(万元)525978541992843670689266881018934621347028拟分配现金股利(万元)------------外币报表折算差额(万元)----50649440995457839013归属于母公司股东权益合计(万元)1001835288164577689598638255552967804423268少数股东权益(万元)361261027729052854344183126414864741035352所有者权益(或股东权益)合计(万元)136309621158936210543942821381967832545458620负债和所有者权益(或股东权益)总计(万元)611295575084087647920532378801622962084421563755

  2015/12/312014/12/312013/12/312012/12/312011/12/312010/12/31股东权益比例22.30%22.80%22.00%21.68%22.90%25.31%资产负债比率77.70%77.20%78.00%78.32%77.10%74.69%长期负债比率8.98%9.22%9.36%9.72%9.34%14.56%产权比率3.483.393.543.613.372.95 2010年到2011年,股东权益比例下降2.4%资产负债比率上升了2.4%长期负债比率下降了5.2%。2012年到2013年股东权益比例小幅下降,而资产负债比率和长期负债比率均有小幅提高。2013年到2014年股东权益比例上升0.8%,资产负债比率和长期负债比率下降0.8%、0.14%。2014年到2015年股东权益比例下降0.5%,资产负债比率上升0.5%,长期负债比率下降0.23%。

  货币政策工具再贴现政策公开市场业务 货法定准备金率3.2货币政策和财政政策

  货币政策→货币供给量变化→利率变化→总需求和总供给变化。利率变化改变了投资和筹资成本,对万科的项目展开会有影响,获取资金的方式也会有所变化。“我国税法规定,企业的利息支出允许在税前予以扣除,而企业股利支出则必须在税前进行,不能税前扣除。”利率得变化还会直接导致是债权融资和股权融资变化。

  税收方面,房地产税制改革,“营改增”等。2016年第一季度房地产营业税税收1912亿元,同比增长百分之三十二。房地产企业所得税收入为764亿元,增长百分之十五点一。

  3.3 债务比率

  “赵冬青,朱武祥,王正位[7]研究了宏观调控对房地产上市公司资本结构影响。研究发现宏观调控后,房地产上市公司总资产负债率显著提高,主要是通过销售房屋,应付款的增加提高的高速度加快,借款期限增长。”由表可知,2010-2015年间长期负债率基本是逐年递减而资产负债率有增有减,所以万科多持有的是短期借款。

  2010-2012年实施了积极的财政政策和较为宽松的货币政策,数次提高了金融机构人民币存款准备金率,落实最严土地改革制度,明确土地增值税征算过程,上调再贴现和再贷款利率。由图2010-2011年间万科资产负债率升高,万科大量举债.

  2011年试点向个人征收房产税、二套房征收房产税,修改个人所得税起征点。政府税收规模扩大,会降低企业融资灵活性,万科资本负债率增幅减小,减慢资本结构调整速度。而且,万科2010-2012年间资产负债比率逐年递增,说明债务融资不断增加,2013-2014年“营改增”,全面推行房地产税制改革完善相关法规,以及个税的改革,结构性减税转型过程中,我们一定要循序渐进地把个税扶持起来,以吸纳因降低流转税比重而产生的部分税收空间。因为个税减少,个人手上的资金就变多,方便人们更多的去投资,万科的投资性融资就占多数,负债减少。2015年实施积极的财政政策,个税改革,改成综合与分类相结合的个人所得税制,实际就是综合所得税制。例:在缴存职业年金和企业年金时,免征个人所得税;在投资时,投资收益免征个人所得税;在给付时,缴纳个人所得税。同时延续稳健货币政策的表述,但内涵将发生以下调整:一是货币政策将在“微刺激”常态化的作用下采取相对宽松的取向,以缓解经济下行的压力;二是与“稳健定位、积极操作”的货币政策相匹配的是“强监管”“金融改革”;三是创新货币政策工具,强化利率的预期管理,加大利率调控的政策效果;四是进一步采取“定向宽松”政策,强化货币向实体经济的渗透。放宽存贷款,负债成本下降,所以万科2015年资产负债率又上升了。

  3.4 负债结构与融资方式

  上市公司短期融资方式有:银行贷款,公司债券,房地产信托,金融租赁,房地产投资基金等。房地产公司也是典型的负债经营企业,房地产企业往往都会大规模负债。

  2011年以前万科的主要短期融资方式是银行贷款。2011年,央行6次上调金融机构人民币存贷款基准利率最后下调一次金融。机构人民币存贷款基准利率其中还三次上调金融机构人民币存贷款基准利率。继续实施稳健的货币政策,维持价格总水平基本不变,控制好货币总量,货币信贷回归常态。因为信贷恢复正常,市场上货币供给量充足,万科更容易通过负债来获得资金,所以长期负债比率有小幅升高,而且2011年权益比率也是在提高的,说明债务融资多于股权融资。到了2012年,非银行的其他借款成为绝对主力,占到短期借款的87.25%.这种现象同样体现在长期借款中,2012年,万科的银行长期借款6年来首次降到42.83%,非银行类长期借款占总长期借款高达56.28%。

  2013年万科B转H方案成功,将B股发行地转在香港联交所主板上市。有超过95%的境外投资者和90%的境外投资机构。转板以后万科的融资成本明显降低,同时还吸引了更多的海外资金,万科也加大了海外业务。

  在2014年9月,万科提请发行150亿元的债务融资工具。因为债券等债务融资工具比银行贷款的利率要低。根据上图2013年到2014年间万科的产权比率是在降低的。在利率传导机制下,央行在实行紧缩的货币政策时,利率提高,万科通过银行贷款的债务融资成本也相应增加,万科更愿意选择银行以外的金融机构。因此,在货币政策紧缩时期,资金短缺越发突出,公司资本结构调整速度将受到显著的影响。

  中国人民银行决定在2010年先后6次上调金融机构人民币存贷款基准利率,其中还两次上调金融机构人民币存贷款基准利率。从“适度宽松”到“稳健”,需要通过货币政策回归稳健来控制物价过快上涨的货币条件。上调金融机构人民币存贷款基准利率是为了防止信贷数量过快增长,为国民经济持续的健康发展提供稳定的货币环境、金融环境。上调金融机构人民币存贷款基准利率必然会导致个人比企业更难获得贷款,购房者减少,但是房地产开发规模持续,必然导致企业需要增加贷款数额,资产负债比率上升,股权资产比率下降。

  2012年两次下调金融机构人民币存贷款基准利率,两次下调金融机构人民币存贷款基准利率。2013-2015年,中国人民银行坚持稳中求进的工作总基调,继续实施稳健的货币政策,不放松也不收紧银根:根据外汇流入、货币信贷增长等形势变化,适时适度进行预调微调。政府方面也审时度势,出台了一系列强化市场、放松管制、改善供给的措施,这些措施对于释放经济活力,促进社会公平,构建和谐社会方面产生了积极深远的影响。总体来看,稳健货币政策的有效实施,金融运行总体平稳,较好地完成了每年年初确定的经济发展目标和物价调控目标。

  第四章 万科应对宏观经济政策对资本结构影响的策略

  4.1应对财政政策的方法

  本文从财政政策来看,在财政收入方面,2012年个税和企业所得税改革后,税率的降低使得企业平均资产负债率得到明显降低;在财政支出方面,财政支出规模越大,企业资产负债率越高。企业所得税收入增长的加快,将会降低企业的融资灵活性,导致企业的资本结构向平均资本负债率靠近的速度减缓,反之亦然。

  首先财政政策是调控市场经济的,每一个政策的实施是有预兆的,作为万科,首先必须时刻关注市场环境,当市场环境出现问题或波动时,政府的宏观经济调控可能出现。财政政策主要是使用税收手段,万科可以通过股权融资来减少税款。

  万科一贯的经营策略是相对稳定的,坚持快速周转和较少的土地储备,提高了万科资金的灵活性,有利于防范紧缩性财政政策。

  除了小户型的开发,超小户型的研发到投产,更加适应于消费者需求。同时还提供精装修房,扩展了新业务,增多了资金收入的途径,缩短项目回报时间。

  4.2应对货币政策的方法

  “货币政策[8]的实施主要通过价格和数量两种机制传导至微观个体的经济行为,进而影响整个宏观环境。””传统的凯恩斯主义[9]认为,货币政策可以通过改变资金使用的利率水平来影响经济增长的三驾马车的走向,进而实现调控经济的走向。”

  万科自身应建立健全货币政策应对机制,加强风险管理和抗冲击能力,从而在一定程度上在货币政策调整时做出应对抵消负面影响,提高企业价值。对于房地产企业这种高负债率的行业,就更加要关注市场经济的变化,根据市场经济环境合理对资本结构管控。在货币政策宽松时期,应该努力向能使利益最大的最优资本结构靠近。而在货币政策由宽松变为紧缩的过程中,应该提早防御,提高长期负债比例,增加资金量。当实行紧缩的货币政策时,企业外部融资困难加大且成本增加,就用更多的方法来获取资金,拓展海外业务等。

  宏观经济政策是政府对市场的宏观调控,是政府在市场失灵宏观把控,在应对宏观经济政策时,首先就要结合起宏观经济政策来预测市场未来变化趋势。并根据研究结果动态调整万科资本结构,降低宏观经济政策的负面影响。

  结 论

  本文是以万科为例,探讨宏观经济政策对房地产企业资本结构的影响。首先简单论述了宏观经济政策和万科的简介和资本结构现状。由于宏观经济政策多且复杂,本文主要选择了财政政策和货币政策两个方面来观察对房地产的影响。发现税收,利率的变动均能对资本结构即债权和股权比例造成影响。然后提出优化万科资本结构的方法,维持股东的利益最大化。应对宏观经济政策的变动,万科乃至其他的房地产企业均不能以堵代疏,宏观经济政策的改变必然会导致宏观经济因素的变动,市场条件发生变动,唯有跟随市场变化才能在瞬息万变的当今社会立足。当然本文只是初步的对宏观经济政策对万科资本结构影响进行研究,仅供参考,愿给房地产企业提供些许建议。

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